임차 vs 매입 계산기

답이 아무도 모르는 두 숫자에 달려 있기 때문입니다. 부동산이 얼마나 오를지, 돈이 얼마나 불어날지. '사라'고 답하는 계산기는 계산 속에 추측을 숨긴 것입니다.

추측 없이 계산할 수 있는 것은 경계입니다. 두 길의 최종 자산이 같아지는 연간 가격 상승률이죠. 그보다 높으면 매입이, 낮으면 임차가 이기며, 그 숫자를 믿을지는 읽는 사람의 몫입니다.

네, 그렇게 하지 않으면 비교가 아무것도 답하지 못합니다. 양쪽은 매달 같은 돈을 냅니다. 계약금은 처음부터 투자되고, 소유자가 임차료를 넘겨 낸 만큼은 입력한 수익률로 투자됩니다.

임차료가 소유자의 지출을 넘어서면(후반 연도에 일어납니다) 차액은 음수가 되어 같은 자금에서 빠집니다. 대출을 갚는 소유자와 차액을 써 버리는 임차인을 비교하는 것은 저축하느냐 마느냐의 비교이지 임차냐 매입이냐의 비교가 아닙니다.

팔고 대출을 갚은 뒤 남는 금액이기 때문입니다. 초반에는 적습니다. 초기 상환금은 거의 이자여서 돈은 나가는데 빚은 거의 줄지 않습니다.

그래서 짧게 살면 부동산이 오르는 중이어도 임차가 유리합니다. 보유 비용은 첫 달부터 나가고 자산은 늦게 쌓이기 때문입니다.

12제곱근으로 구하며, 12로 나누는 것이 아닙니다. 연 10퍼센트는 월 0.7974퍼센트이고, 나누면 0.8333이라고 하게 됩니다.

차이는 아주 작아 보이지만 그렇지 않습니다. 30년 대출에서는 비교의 양쪽을 같은 방향으로 밀어, 결론이 틀린 이유로 맞아 보이게 만드는 바로 그런 오류입니다.