Calcolatore affitto o acquisto

Perché la risposta dipende da due numeri che nessuno conosce: quanto salirà l'immobile e quanto renderà il denaro. Un calcolatore che risponde "compra" nasconde una supposizione dentro un conto.

Ciò che si può calcolare senza indovinare è la frontiera: la rivalutazione annua con cui i due percorsi finiscono con lo stesso patrimonio. Sopra vince comprare, sotto vince affittare, e se quel numero sia credibile lo decide chi legge.

Sì, e senza questo il confronto non risponde a nulla. I due lati mettono gli stessi soldi ogni mese: l'anticipo parte investito, e tutto ciò che il proprietario paga oltre l'affitto viene investito al rendimento che hai inserito.

Quando l'affitto supera l'esborso del proprietario, cosa che succede negli anni finali, la differenza diventa negativa ed esce dallo stesso salvadanaio. Confrontare un proprietario che ammortizza con un inquilino che spende la differenza è confrontare risparmiare con non risparmiare, non affittare con comprare.

Perché è quel che resterebbe dopo aver venduto e chiuso il mutuo. All'inizio è poco: le prime rate sono quasi solo interessi, quindi il debito si muove appena mentre i soldi sono già usciti.

Ecco perché restare poco favorisce l'affitto anche con l'immobile che sale. I costi di essere proprietario si pagano dal primo mese, e il patrimonio arriva tardi.

Con la radice dodicesima, mai dividendo per dodici. Il dieci per cento annuo fa lo 0,7974% al mese, e dividere direbbe 0,8333%.

Lo scarto sembra minimo e non lo è: su un mutuo di trent'anni sposta entrambi i lati del confronto nella stessa direzione, che è proprio il tipo di errore che fa sembrare giusto il verdetto per il motivo sbagliato.